Uma mudança recente nas regras urbanísticas de São Paulo pegou de surpresa um grupo de investidores que apostaram em pequenos imóveis para locação de curto prazo. Desde o fim de maio, unidades classificadas como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP) passaram a ser proibidas de operar no Airbnb e plataformas semelhantes, além de terem limites rígidos para aluguel e revenda. O impacto direto é a inviabilização de boa parte dos investimentos feitos nesse segmento — especialmente os estúdios localizados em regiões nobres da capital.

A promessa (quase) perfeita
Com metragem entre 25 m² e 40 m², os estúdios viraram uma febre entre investidores nos últimos anos. Com preços relativamente acessíveis, boa localização e alta liquidez em plataformas de locação por temporada, como o Airbnb, muitos compradores foram atraídos por modelos que prometiam retorno rápido — às vezes suficiente até para cobrir o financiamento bancário.

O engenheiro Jorge (nome fictício), de 49 anos, foi um deles. Comprou um estúdio de R$ 290 mil na Bela Vista, com entrada de R$ 60 mil e promessa de renda mensal superior a R$ 3.500 no curto prazo. O plano era simples: alugar a unidade no Airbnb, pagar as parcelas do financiamento e ainda lucrar. Mas havia um detalhe no contrato que passou despercebido — o imóvel estava classificado como HIS 2, o que agora proíbe o aluguel por temporada e impõe um teto de R$ 2.732 para locação, já com condomínio e IPTU incluídos.

A mudança na lei
Antes da atualização legal, a classificação HIS ou HMP era aplicada apenas com base na renda do comprador — até 3, 6 ou 10 salários mínimos, dependendo do tipo. A incorporadora podia vender o imóvel por qualquer valor e o proprietário podia alugar livremente. Mas a prefeitura identificou distorções: empreendimentos com incentivos fiscais e isenção de outorga onerosa (uma taxa milionária cobrada sobre construções acima do permitido) estavam sendo vendidos como produto de luxo, com aluguéis que batiam os R$ 6 mil em regiões como Vila Mariana, Pinheiros, Lapa e Itaim Bibi.

A nova legislação impõe um teto de revenda e locação válido por 10 anos, para impedir que imóveis classificados como populares sejam usados para investimentos especulativos. Isso significa que quem comprou um estúdio HIS ou HMP por R$ 1,5 milhão agora só pode revendê-lo por cerca de R$ 500 mil.

O tamanho do impacto
Segundo o Secovi-SP, o sindicato da habitação, os imóveis irregulares representam cerca de 2% dos empreendimentos do centro expandido, mas ainda somam milhares de unidades. Em muitos casos, prédios inteiros foram construídos como HIS ou HMP para ganhar incentivos públicos e vendidos a investidores que não se enquadram no perfil de baixa renda — o que fere a legislação.

A prefeitura já aplicou mais de R$ 30 milhões em multas em apenas seis condomínios e há investigações abertas pelo Ministério Público.

Nem todo estúdio está travado
Apesar do impacto, a maioria dos estúdios em bairros nobres está fora do enquadramento HIS/HMP. Empreendimentos classificados como “não residenciais (NR)”, voltados ao aluguel de curta temporada, seguem permitidos. Mesmo em prédios com múltiplas classificações, as regras só se aplicam às unidades populares. Por isso, especialistas orientam que, antes de comprar um imóvel na planta ou pronto, o comprador verifique a matrícula, o alvará de aprovação e o contrato.

Um alerta sobre risco regulatório
A mudança repentina escancarou um risco ignorado por muitos investidores do setor: o risco regulatório. Diferente de variações de mercado ou inadimplência, esse risco surge quando mudanças legais afetam diretamente o uso ou a rentabilidade de um ativo.

“Mesmo que a localização seja excelente e a liquidez do Airbnb alta, se o imóvel tiver restrições legais, vira uma bomba-relógio no portfólio”, alerta Ricardo Negrão, advogado especialista no mercado imobiliário.

Além disso, o excesso de lançamentos de estúdios nos últimos anos já acendeu alertas sobre saturação do mercado — que agora se vê agravado pela mudança na regulação. Para quem comprou um HIS ou HMP fora das faixas de renda, o cenário é ainda pior: o financiamento pode ser negado no banco após as chaves, e a revenda, travada por valores irreais frente ao preço pago.

A história de Jorge, o engenheiro, resume o novo dilema: com um imóvel que já não pode ser alugado no Airbnb, restrição de preço para revenda e financiamento ameaçado, ele decidiu vender para tentar ao menos reduzir o prejuízo.